Dramat mógł spotkać każdego

Monika Łącka: Kiedy – w wersji optymistycznej – dobiegnie końca ta głośna i trwająca już 7 lat sprawa, a oszukani przez nieuczciwego dewelopera będą mogli wprowadzić się do swoich mieszkań?

Michał Jaworski: Prawdopodobnie poszkodowani będą mogli uzyskać prawa własności do lokali mieszkalnych już w najbliższych tygodniach. Niestety, będą musieli, już jako wspólnota mieszkaniowa, uczestniczyć w kosztach dokończenia inwestycji. W tej chwili jest to jedyne racjonalne rozwiązanie umożliwiające uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla całości inwestycji.

Ile pieniędzy potrzeba?

Trwają szacunki, ale na podstawie informacji z akt postępowania upadłościowego można przyjąć, że kwota 7 mln zł pozwoli zakończyć inwestycję. Być może ostateczna suma zwiększy się o koszty naprawy elewacji czy garaży po powodzi. Na nieruchomość przy ul. Wierzbowej składają się 4 bloki: A (stan „surowy plus”, tam trzeba będzie wykonać najwięcej prac), B, C i D (częściowo zamieszkane, ale brakuje w nich m.in. wind, balustrad). Mieszkania mają być przekazywane w niekompletnym stanie technicznym. Konieczne jest jeszcze wykończenie bloków. Część pieniędzy na ten cel będzie pochodzić z dopłat klientów do 100 proc. ceny sprzedaży lokali. Cała nieruchomość ma ok. 15 tys. mkw. powierzchni użytkowej, więc w przeliczeniu na metraż jednego mieszkania brakująca kwota to ok. 200–300 zł za mkw. lokalu. Zakładając, że mieszkanie ma 50 mkw., jego właściciel będzie musiał dopłacić ok. 10–15 tys. zł. Z jednej strony mówimy więc o dużych pieniądzach. Z drugiej – w kontekście całej sprawy – jest to kwota akceptowalna dla większości klientów, którzy po prawie 7 latach od zawarcia umów przedwstępnych odzyskają swoje mieszkania.

Szansa na finał sprawy pojawiła się w kwietniu, kiedy krakowski Sąd Rejonowy zgodził się na przeniesienie praw własności do mieszkań z os. Wierzbowa na klientów spółki Leopard SA w ramach zwykłego postępowania upadłościowego – pod koniec czerwca oszukani zdecydowali się na takie rozwiązanie. Z kolei do orzeczenia krakowskiego sądu przyczyniła się wygrana przed Sądem Najwyższym z 9 lutego 2012 r., kiedy SN uchylił Manchester Securities Corporation hipoteki na mieszkania.

Wyrok SN otworzył drogę do uzyskania prawa własności do lokali mieszkalnych dla poszkodowanych lub też do odzyskania przez nich zainwestowanych pieniędzy, gdyby nieruchomość została sprzedana w całości (trzy przetargi nie odniosły skutku, nabywca się nie znalazł). Wynika to z uprzywilejowania w takim przypadku osób poszkodowanych w postępowaniu upadłościowym – do tej pory klienci byli w czwartej kategorii zaspokajania wierzytelności i wyprzedzały ich prawa funduszu ujawnione na nieruchomości. Poza MSC do spłaty były jeszcze hipoteki należące do banku PKO BP (obecnie 3 mln 700 tys. zł) oraz do jednego z wykonawców budowy – firmy Ren Bet (ok. 1 mln zł). Istnieje szansa, że niedługo zostaną one spłacone przez syndyka. Jeśli sąd wieczystoksięgowy przychyli się też do naszej argumentacji, to być może przeniesienie praw własności następowałoby ze zwolnieniem ze wszystkich obciążeń. Hipoteki zostaną wykreślone. Warto dodać, że na sukces złożyło się kilka czynników, przede wszystkim niespotykana w innych sprawach solidarność osób poszkodowanych, w tym działania zawiązanego przez te osoby Stowarzyszenia Poszkodowanych przez Deweloperów „Wierzbowa”.

W czerwcu pojawiła się informacja, że Manchester zaprotestował przeciwko decyzji polskiego sądu. Czy ten protest miał w świetle prawa jakieś znaczenie?

Fundusz nadal pozostaje wierzycielem w postępowaniu upadłościowym i ma prawo do zgłaszania pisemnie swojego stanowiska. Natomiast samo postanowienie sędziego komisarza, który nadzorował postępowanie upadłościowe, wyrażające zgodę na przeniesienie własności lokali, nie podlega zaskarżeniu.

Batalia, jaka rozegrała się przed sądem, doprowadziła do zmiany w prawie, dzięki której podobna historia nie powinna się już powtórzyć. To także duży sukces Pana Mecenasa i Pana klientów, którzy braliście udział w pracach komisji sejmowych.

Historia z Krakowa przypomina najmocniejsze thrillery prawnicze rodem ze Stanów Zjednoczonych, w większości dotyczące przełamania orzecznictwa przez sądy różnych szczebli, w tym Sąd Najwyższy USA. „Sprawa Leoparda” ma ogromną wagę społeczną, ponieważ ten dramat mógł spotkać każdego. Jest też sprawą o najwyższym stopniu skomplikowania i wymagała od całego zespołu prawników z naszej kancelarii ogromnego nakładu pracy. Bardzo dziękuję im za wspólny wysiłek. Historia uchwalania tzw. ustawy deweloperskiej ma aż 10 lat, jednak dwa razy rząd zaniechał jej przyjęcia. Ostatecznie powstała, gdy krakowska sprawa przelała czarę goryczy klientów. Doszło wtedy do zjednoczenia sił politycznych ponad podziałami. Choć ustawa weszła w życie niejako „pod wpływem chwili” i wymaga nowelizacji, bo prawnicy zarzucają jej niski poziom legislacyjny, jest dużym postępem w zakresie bezpieczeństwa po stronie klientów.•