Zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powstała w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Jeśli minister Waldemar Buda je podpisze, przepisy wejdą w życie z początkiem nowego roku. Z pewnością nie rozwiążą wszystkich problemów wynikających z chaotycznej zabudowy, ale część patologii mogą ukrócić.

Plac, placyk, placątko

„Tak wygląda »plac zabaw« na nowym »Żoliborzu Artystycznym«. Czy spełni potrzeby kilkuset rodzin? Jak myślicie?” – napisano na facebookowym profilu Nowy Żoliborz. Zamieszczone obok zdjęcie pokazuje placyk mający średnicę kilku metrów. Nieogrodzony i bez urządzeń do zabawy. Może ma do tego służyć kawałek asfaltu, na którym namalowano coś w rodzaju toru do przejścia… Place zabaw, które wyglądają, jakby inwestor budujący osiedle żałował na nie przestrzeni, można znaleźć w wielu polskich miastach. W Poznaniu zobaczymy na jednym z osiedli miejsce tak małe, że zmieściły się tam tylko niewielka piaskownica i bujany konik. We Wrocławiu na jednym z placów znajdują się dwa bujaki i ławka – nic więcej raczej by nie weszło. Na warszawskich Bielanach deweloper wcisnął malutki ogrodzony plac akurat między wyjazd z parkingu a azjatycką restaurację. Zgodnie z przepisami budowniczy osiedla domów wielorodzinnych powinien „stosownie do potrzeb użytkowych przewidzieć place zabaw dla dzieci”. Określone są normy dotyczące nasłonecznienia takiego miejsca czy odległości od ulicy, śmietników i okien mieszkań, ale co jeszcze oznacza zwrot „stosownie do potrzeb”? Tego już przepisy nie doprecyzowują. Jeśli więc dla dewelopera miejsce dla dzieci to zło konieczne, za które nikt nie zapłaci, to może oszukiwać bez łamania prawa. Zresztą w niektórych przypadkach plac zabaw w ogóle nie jest przewidziany – mogą na to zezwolić autorzy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Nowe rozporządzenie jest znacznie dokładniejsze. Zgodnie z nim inwestor budujący kamienicę, mającą od 21 do 50 mieszkań, musi przeznaczyć dla maluchów teren o powierzchni 1 m kw. na każdy lokal. Obok budynku mającego 51–100 mieszkań (albo na osiedlu mieszczącym łącznie tyle rodzin) teren zabaw musi mieć przynajmniej 50 m kw. Jeśli mieszkań jest od 101 do 300, plac zajmie 0,5 m kw. na każdy lokal, czyli 50,5–150 m kw. Maluchy z bloku lub osiedla mającego więcej niż 300 mieszkań muszą mieć do dyspozycji 200-metrowy plac. Wymagane będzie też ogrodzenie. W dodatku 30 proc. powierzchni ma się znaleźć na terenie biologicznie czynnym, a więc nie będzie można wszystkiego wybetonować.

Blisko, coraz bliżej

Rozporządzenie czekające na podpis ministra Budy zmienia też zasady dotyczące odległości między budynkami. Stawianie bloków tuż obok siebie, żeby zmieścić na danym terenie jak najwięcej mieszkań, to jeden z największych problemów deweloperki. W tej chwili budynek mający przynajmniej 4 piętra musi stać w odległości 4 m od granicy swojej działki. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ściana sąsiadująca z granicą działki jest ślepa. Wtedy wystarczą 3 m odległości. Odległość liczy się od ściany. Jeśli więc są balkony, faktyczna odległość jest mniejsza, ale i tu wymagany jest określony dystans – 1,5 m. Jeśli więc obok siebie stoją dwa bloki lub dwie kamienice, odległość między nimi nie powinna być mniejsza niż 8 m. Zgodnie z nowymi zasadami budynek mieszkalny będzie musiał się znajdować co najmniej 5 m od brzegu działki, niezależnie od tego, czy konkretna ściana ma okna, czy nie.

Zgodnie z założeniem ministerstwa ma to dawać mieszkańcom więcej przestrzeni i gwarancję, że nie zostaną odcięci od dostępu do światła słonecznego. Haczyk? Problemy, które dziś się pojawiają, wynikają często nie z tego, że wymagane odległości są za małe, ale z tego, że przepisy udało się ominąć, np. dzięki decyzji urzędników. Zdarzają się też sytuacje, kiedy trudno ocenić, co zawiodło najbardziej. I tak, wiosną tego roku na Stegnach w Warszawie wstrzymano budowę 11-piętrowego bloku zbudowanego obok szeregowca. Balkony wyższej budowli znajdują się w odległości ok. 1 m od ściany niższego budynku. Blokada dalszych prac była skutkiem kontroli przeprowadzonej przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Kontrolerzy stwierdzili, że wbrew wcześniejszemu projektowi inwestor włączył do mieszkań komórki i korytarz oraz dodał okna i instalacje. Jednak na postawienie domu tuż obok innej budowli miał zgodę (odpowiedzialnością za jej wydanie przerzucają się władze Warszawy z PO i wojewoda z PiS).

W 2021 r. mieszkańcy bloku na Nowolipkach, także w Warszawie, zaalarmowali, że kolejny 11-piętrowiec ma powstać tuż obok. Odległość między ścianami wynosiła mniej niż 4 m. W dodatku w zamieszkanym już domu od tej strony znajdują się balkony. „Szparka (między budynkami) ma szerokość 3,60 m. Jeśli dodamy szerokość balkonu, oznacza to, że z balkonu będę klepać ręką w beton (…). W kolorze czarnym, bo taką ma fantazję architekt” – napisała na Facebooku mieszkanka bloku. Jak się okazało, starszy z nowolipskich budynków został kiedyś źle oznaczony na mapie miasta, więc zgodnie z przepisami można było postawić tuż obok inny. Po nagłośnieniu sprawy budowa została zahamowana. Stołeczne Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego zażądało od inwestora poprawienia projektu. W połowie 2022 r. deweloper ogłosił, że wprowadził zmiany, które dają sąsiadom więcej przestrzeni.

Lokal mieszkalno--użytkowy

Ministerialne rozporządzenie dotyka też problemu mikrokawalerek. To w naszym kraju spora nisza rynkowa. Ich zwolennicy podkreślają, że klienci kupują bardzo małe mieszkania, kiedy nie stać ich na większe. Z kolei przeciwnicy, np. aktywiści miejscy, porównują je z chowem klatkowym. Zgodnie z obecnymi przepisami lokal mieszkalny w Polsce nie powinien mieć powierzchni mniejszej niż 25 m kw. Zdarza się jednak, że takie albo większe mieszkania są dzielone i sprzedawane jako osobne lokale liczące po kilkanaście, a czasem nawet kilka metrów kwadratowych. Aby ominąć przepisy, mikrokawalerki mogą być opisane jako lokale użytkowe, czyli przeznaczone np. na sklep, albo warsztat szewca. Innym nadużyciem jest budowanie rzeczywistego lokalu użytkowego mającego mniej niż 25 m kw., a potem wynajmowanie go jako mieszkania. Takie lokum nie tylko jest małe, ale też nie spełnia innych norm koniecznych w przypadku mieszkania, np. dotyczących naświetlenia. W dodatku właściciel unika w ten sposób części podatku.

Według nowych zasad, lokale użytkowe będą musiały mieć powierzchnię 25 m kw. Dzięki temu, jak przekonuje minister Buda, nie będzie się opłacało budować małych mieszkań oznaczonych jako miejsce na sklep. Przepis ten nie zachwyci części drobnych przedsiębiorców, np. zegarmistrzów, którzy nie potrzebują do pracy dużego pomieszczenia.

Mało czasu?

Nowe przepisy zmieniają też kilka innych zasad budowania domów. Wprowadzają wyższe niż dotychczas normy akustyczne, wymagają też wyznaczania w nowych budynkach lub obok nich miejsca na wózki i rowery. Organizacje budowlańców, takie jak Polski Związek Firm Deweloperskich, nie krytykują głośno samych zasad, ale narzekają na to, że są one wprowadzane zbyt szybko, przez co część zaczętych już inwestycji trzeba będzie wstrzymywać (przepisy zapowiadano co najmniej od początku roku, oficjalne konsultacje zaczęły się w maju). Do dnia wyborów parlamentarnych rozporządzenie, które było gotowe w połowie września, nie zostało jeszcze podpisane. Ministerstwo nie odpowiedziało na nasze pytanie o to, kiedy Waldemar Buda złoży podpis.