Brak mieszkań to jeden z największych problemów społecznych w Polsce. Według analityków niedobór wynosi od 1,5 do 2 mln lokali mieszkalnych. Tymczasem właśnie brak mieszkania jest najczęstszym powodem niezakładania rodziny i nieposiadania dzieci. Z perspektywy demograficznej jest to bardzo ważny czynnik, który decyduje o spadku dzietności w Polsce, a to pociąga za sobą poważne problemy na rynku pracy i w gospodarce.

Mimo różnego rodzaju programów żaden rząd od ponad 30 lat tej kwestii nie rozwiązał. Obecnemu również się nie udało, choć sprawuje władzę już ósmy rok. Rozwiązania takie jak „Mieszkanie bez wkładu własnego” czy prawo do budowy domów do 70 m kw. bez zezwolenia (w tym roku limit metrażu ma być zniesiony), są korzystne, ale nie wystarczające. Problemem oczywiście są pieniądze. Po pierwsze konieczność zgromadzenia wkładu własnego, który, w zależności od banku, najczęściej wynosi 20 proc. wartości kredytu. Po drugie spłacanie pożyczki – a w obecnej sytuacji, gdy na skutek inflacji oprocentowanie jest wysokie, średnio powyżej 9 proc., trzeba mieć bardzo duże zarobki, aby temu sprostać. Z tego powodu Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało kolejną propozycję – Program Pierwsze Mieszkanie, który składa się z dwóch elementów – Bezpieczny Kredyt 2% oraz Konto Mieszkaniowe. Obecnie trwają konsultacje tej propozycji; rząd zapowiada, że może ona wejść w życie w lipcu br.

Państwo pokryje część kredytu

Bezpieczny Kredyt 2% polega na tym, że budżet państwa będzie przez dziesięć lat dopłacał różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Spłaty są tak skalkulowane, że raty po 10 latach będą zbliżonej wysokości do płaconych przy wsparciu państwa.

Na przykład jeśli ktoś weźmie kredyt w wysokości 300 tys. zł na 25 lat, to przy obecnych stawkach będzie on oprocentowany na 8,46 proc. Oznacza to, że dana osoba musiałaby płacić pierwszą ratę w wysokości 3115 zł. Z Bezpiecznym Kredytem 2%, czyli z dopłatą państwa, rata wyniesie 1711 zł przez 10 lat, a potem, już bez dopłaty, 1768,31 zł. W zależności od warunków państwo dopłaci do kredytu obywatela kilkaset tysięcy złotych.

Maksymalna wysokość kredytu dla jednej osoby wyniesie 500 tys. zł, a dla małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł. Otrzymają go osoby, które nigdy nie posiadały własnego mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu i nie przekroczyły 45. roku życia. Nie będzie obowiązywał limit ceny za metr kwadratowy lokalu; nabyć będziemy mogli mieszkanie zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, niezależnie od standardu i położenia. Kredyt można przeznaczyć jednocześnie na zakup działki budowlanej i budowę domu.

Projekt wychodzi naprzeciw osobom, które nie mają wkładu własnego. Można bowiem połączyć Bezpieczny Kredyt 2% z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”, czyli jeśli ma się zdolność kredytową, można kupić mieszkanie, nie mając żadnych odłożonych środków.

Zdolność kredytowa

Aby otrzymać Bezpieczny Kredyt 2%, trzeba mieć zdolność kredytową, której warunki określają banki, biorąc pod uwagę dochody i wydatki osoby występującej o kredyt, jej wiek, okres spłaty, wysokość kredytu itp. Obecnie, przy wysokich stopach procentowych, banki stosują bardzo wysokie kryteria. Spełniają je osoby zarabiające powyżej średniej, a więc tylko część potrzebujących mieszkania. Nie jest to zatem program powszechny.

Według wyliczeń portalu totalmoney.pl na podstawie danych banku samotna osoba, która zarabia 4 tys. zł netto i ma 20 proc. wkładu własnego, ma zdolność kredytową w wysokości od ok. 123 tys. zł (BOŚ Bank) do ok. 199 tys. zł (PKO BP). Rodzina z dwójką dzieci, przy zarobkach 8 tys. zł netto i wkładzie własnym w wysokości 20 proc., może mieć zdolność kredytową ok. 358 tys. zł w Banku Millenium, ale np. w ING Banku Śląskim – tylko ok. 184 tys. zł.

Ekonomista i kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH Adam Czerniak opublikował na Twitterze szczegółowe wyliczenia dotyczące Bezpiecznego Kredytu 2%. Nie są one zbyt optymistyczne. Według niego osoba samotna przy obecnych kryteriach, aby otrzymać 500 tys. zł kredytu 2 proc., będzie musiała miesięcznie wykazać dochód rozporządzalny w kwocie co najmniej 8613 zł, i to dysponując 20-procentowym wkładem własnym. W przypadku par – aby otrzymać 600 tys. zł kredytu 2 proc., trzeba będzie miesięcznie wykazać wspólny dochód rozporządzalny w kwocie co najmniej 10 335 zł i dysponować wkładem własnym w wysokości 20 proc.

Będzie łatwiej

Autorzy programu prognozują, że warunki wyznaczające zdolność kredytową będą obniżane. Wiceminister technologii i rozwoju Piotr Uściński zwraca uwagę, że banki określają zdolność kredytową na podstawie rekomendacji i zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego. Mechanizm dopłat zaproponowany w programie Bezpieczny Kredyt 2% znacząco obniża wyjściową ratę i do minimum niweluje ryzyko jej wzrostu po okresie dopłat. Do tego jest udzielany jako kredyt o okresowo stałej stopie procentowej, co zapewnia brak wzrostu oprocentowania przez 5 lat. – Z informacji, jakie uzyskujemy od KNF, wynika, że już dziś rozważane jest obniżenie wymagań przy kredytach o stałej stopie procentowej. Ponadto przekazaliśmy argumenty, które naszym zadaniem jeszcze bardziej powinny je obniżyć w przypadku wprowadzanego przez nas programu – podkreśla w rozmowie z GN wiceminister Uściński.

Czy budżet to wytrzyma?

Innym problemem, na jaki zwracają uwagę ekonomiści, jest kwestia środków z budżetu państwa na dopłaty. Czy wystarczy ich, jeśli okaże się, że zainteresowanie programem będzie bardzo duże? Szacuje się, że może to być rocznie ok. 40 tys. osób. Minister Uściński uspokaja. – Zaplanowane kwoty powinny jednak odpowiadać zapotrzebowaniu, tj. 40–50 tys. kredytobiorców rocznie – mówi.

Rodzi się też pytanie, czy banki komercyjne przystąpią do Bezpiecznego Kredytu 2%. Nasz rozmówca jest przekonany, że z tym nie będzie problemu. – Jesteśmy w roboczym kontakcie ze Związkiem Banków Polskich. Banki będą oczywiście przystępować do programu dobrowolnie, jednak biorąc pod uwagę obserwowany dziś spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych, można być pewnym, że każdy bank chcący pozostać na tym rynku przystąpi do naszego programu – argumentuje.

Konto Mieszkaniowe

W ramach programu Pierwsze Mieszkanie zaistniał także drugi instrument – Konto Mieszkaniowe, z którego można skorzystać równocześnie z Bezpiecznym Kredytem 2%. Będzie to specjalne konto oszczędnościowe prowadzone przez banki komercyjne dla osób, które nie miały i nie mają własnego lokalu mieszkaniowego. Może je założyć także osoba, która w jednym niewielkim lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Okres oszczędzania wynosi od 3 do 10 lat, rocznie trzeba wpłacić przynajmniej 11 rat w wysokości od 500 do 2000 zł. Korzyść jest taka, że oszczędzający otrzyma gwarancję dodatkowej Premii Mieszkaniowej z budżetu państwa, którą wraz ze zgromadzonymi środkami będzie mógł wydać na zakup pierwszego mieszkania lub domu bądź potraktować jako wkład finansowy w inwestycję z pomocą kredytu hipotecznego. Wielkość Premii Mieszkaniowej będzie się opierać na wysokości skumulowanego wskaźnika inflacji za czas oszczędzania i ma być naliczania corocznie, jednak pieniądze otrzymamy jednorazowo na koniec okresu oszczędzania. Przykładowo: jeśli na Koncie Mieszkaniowym przez rok zaoszczędzimy 10 tys. zł, to przy inflacji w wysokości 10 proc. w skali roku rząd dopłaci 1 tys. zł bonusu. W następnym roku będzie to więcej, gdyż zwiększy się podstawa oprocentowania. Skorzystać z tych środków będzie mozna w ciągu 5 lat od zakończenia oszczędzania.

Program Pierwsze Mieszkanie mimo wątpliwości i (na razie) braku ustawy, która szczegółowo określałaby jego zasady, wydaje się atrakcyjny. Osoby spełniające kryteria zapewne rozważą skorzystanie z niego, gdyż pozwala on na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na warunkach przed podwyżkami stóp procentowych i duże oszczędności. •