Do tej pory było tak, że członkowie spółdzielni mieszkaniowych nie mieli wielu praw, chociaż to z ich pieniędzy budowano bloki. O wszystkim decydowała spółdzielnia, a w praktyce jej „wierchuszka”. Pojedynczy spółdzielca był tylko klientem, który przede wszystkim miał nie spóźniać się z płaceniem czynszu. Nie miał dostępu do pełnej dokumentacji spółdzielni.

Najczęściej też nie wiedział, co dokładnie opłaca w czynszu i dlaczego tak drogo. Nie miał również większego wpływu na strategiczne decyzje spółdzielni: wzięcie kredytu, remonty… Jeśli przyjęta przez Sejm nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zyska poparcie Senatu i prezydenta, od lipca spółdzielnie czekają zmiany.

Właściciel bez własności
Zarówno lokatorskie, jak i własnościowe mieszkania spółdzielcze tak naprawdę do spółdzielcy nie należą. Mieszkania lokatorskie to nic innego, jak lokal wynajęty od spółdzielni. Jego mieszkańcy wprawdzie pokryli jedną dziesiątą kosztów budowy (wkład mieszkaniowy), opłacają czynsz i koszty eksploatacyjne, ale nie mogą mieszkania sprzedać, zamienić ani dziedziczyć. Taki statut ma w Polsce jeszcze ok. 900 tys. mieszkań.

Do tej pory spółdzielnie mieszkaniowe nieźle zarabiały, zamieniając statut mieszkań lokatorskich na „własnościowe”. I chociaż lokator za to przekształcenie musiał zapłacić ciężkie pieniądze, tak naprawdę jego prawa jako właściciela były ograniczone, a mieszkanie i tak pozostawało własnością spółdzielni. Takie mieszkanie można jednak było dziedziczyć, darować, wynajmować lub swobodnie zamienić. Teraz spółdzielnie już nie będą mogły nadawać spółdzielczo-własnościowych praw do lokali.

Własnościowe odrębne prawo do lokalu daje posiadaczowi pełnię władzy nad mieszkaniem, a także nad należną mu częścią gruntów, na których stoi jego blok, oraz nad wspólną infrastrukturą (np. garaże, piwnice, suszarnie). Mieszkania są więc odrębną własnością lokatorów, tworzących spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową.

Mieszkanie za złotówkę?
Lokatorzy już zacierają ręce: jeśli ustawa wejdzie w życie, będą mogli wykupić mieszkanie nawet o kilkadziesiąt tysięcy taniej. Dotąd bowiem cena wykupu była uzależniona od ceny rynkowej. Po nowelizacji ustawy będzie zależeć od kosztów budowy, a te są nieporównywalnie niższe (szczególnie w starszych blokach).

– Cena wykupienia 50-metrowego mieszkania waha się teraz od 12 do 22 tys. zł, w zależności od miasta, wkładu mieszkaniowego i wyceny rzeczoznawcy. Po nowelizacji ustawy trzeba będzie za nie zapłacić do kilkuset złotych. Spółdzielnia już nie będzie „zarabiała” na sprzedaży mieszkań swoim członkom – przekonywała w Sejmie Lidia Staroń z PO, zwolenniczka zmian.

Ale 2,6 mln rodzin, które wykupiły mieszkania na starych zasadach, czuje się pokrzywdzonych. W trakcie prac nad nowelizacją pojawił się nawet pomysł, by część zapłaconych pieniędzy rodziny mogły sobie potrącić z funduszu remontowego. Spółdzielnie oburzyły się. Nie będzie za co remontować – ostrzegają.
– Do tej pory mieszkanie było własnością spółdzielni, a koszty jego budowy pokrywał najemca, który miał trochę lepsze prawa niż u kamienicznika – mówi Antoni Szmidt, sekretarz zarządu Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Poszkodowanych w Mieszkalnictwie. – Teraz lokatorzy odzyskają swoją własność, za którą już dawno zapłacili! A ci, którzy wcześniej wykupili mieszkania po wyższych cenach… po prostu dali się nabrać spółdzielniom.

Spółdzielnie dla spółdzielców!
Już kilkakrotnie próbowano reformować mieszkalnictwo spółdzielcze i zwiększyć prawa szeregowych członków. Bez skutku. Lobby prezesów i zarządów zacięcie walczyło o swoje przywileje. Dopiero od sześciu lat istnieje możliwość przekształcenia mieszkania w odrębną własność. Teraz zmiany mogą pójść dalej.
Bardziej przejrzyste mają być finanse spółdzielni. Każda nieruchomość (jeden lub kilka budynków) będzie miała oddzielnie wyliczane koszty, dzięki czemu będzie wiadomo, za co konkretnie płacą jej mieszkańcy.

Co więcej, spółdzielcy będą mieli wgląd do dokumentów spółdzielni, dotyczących ich budynku. Jeśli uznają, że zarząd źle gospodaruje, będą mogli odłączyć swój blok, grupę domów lub osiedle od niegospodarnej spółdzielni i utworzyć własną. Nowa ustawa obcina zarobki spółdzielczych działaczy i zakazuje zasiadania w radach nadzorczych dłużej niż dwie kolejne kadencje. Żeby uniknąć konfliktu interesów, w radach nadzorczych nie mogą zasiadać pracownicy spółdzielni. Poza tym w dużych spółdzielniach nie będzie już zebrań przedstawicieli, tylko walne zgromadzenie, podzielone na części.

Dobry zwrot
Jedna z największych spółdzielni mieszkaniowych w kraju, warszawska „Energetyka”, już od kilku lat prowadzi rozliczenia kosztów każdej nieruchomości. A ma pod sobą niemało: 51 budynków na siedmiu osiedlach, zamieszkanych przez ponad 20 tys. osób. Przez trzy lata robiła generalne remonty bloków, tak by wyrównać ich poziom techniczny. Teraz, kiedy konieczny jest większy remont, pożycza pieniądze z funduszu remontowego innych bloków lub ze środków uzyskanych z przekształcenia mieszkań lokatorskich we własnościowe. W kolejnych latach wyremontowany blok spłaca dług z własnego funduszu remontowego. Wszystkie koszty są rozliczane. – Nikt za nikogo nie płaci, mieszkańcy czują się gospodarzami w swoich budynkach – mówi Sylwester Mirecki, zastępca prezesa „Energetyki”. – Ten sposób sprawdza się także w spółdzielniach małych, nawet jednobudynkowych – jego powodzenie zależy od pomysłowości i gospodarności spółdzielców.

Prezesi protestują
Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych zapowiada zaskarżenie nowych przepisów z powodu ich niekonstytucyjności. Twierdzi, że państwo nie może dysponować majątkiem spółdzielców.
– Wspólna własność to specyfika spółdzielni, dlatego nie należy do niej wprowadzać zasad wolnego rynku. Odrębna własność to większe opłaty i odpowiedzialność za zarządzanie. Nakłanianie do przekształceń to oszukiwanie, że będzie lepiej – mówił dziennikarzom Adam Janczewski, wiceprezes Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.

Gdańska SM „Żabianka” w proteście przeciw nowym przepisom wywiesiła na budynkach czarne flagi. Spółdzielnie, które obawiają się, że nowa ustawa odetnie im jedno ze źródeł dochodów, wydały ulotki zachęcające mieszkańców do wykupu mieszkań na dotychczasowych zasadach. Niektóre zaczęły nawet… zbierać podpisy mieszkańców przeciwko nowym prawom. Sporo spółdzielni dochody z przekształcenia mieszkań po prostu „przejadło”. Często pokrywały nimi dziury w budżecie, bo czynszu nie płaci przeciętnie jedna dziesiąta członków. W warszawskiej „Energetyce” pozostało już tylko 8 proc. mieszkań lokatorskich, ale w innych jest ich nawet kilkadziesiąt procent. To łakomy kąsek dla spółdzielni.

– Budżety spółdzielni powinny opierać się na prawidłowo zbilansowanych wpłatach członków, a nie na nieuzasadnionych opłatach za wykup mieszkań – przekonywał w Sejmie Łukasz Zbonikowski z PiS.
Jednak nawet zwolennicy nowelizacji mają obawy: – Uwłaszczenie spółdzielców będzie trudne, przynajmniej w dużych miastach – zaznacza Sylwester Mirecki. – W naszej spółdzielni tylko dwie trzecie gruntów ma uregulowaną sytuację prawną. Po resztę sięgają spadkobiercy. Problem spornych gruntów może zniweczyć ideę uwłaszczenia.