Od lat młodzi Polacy mają problem z dostępem do mieszkań. Do tej pory, nie mając pieniędzy na zakup własnego lokum, zwykle zaciągali wieloletnie zobowiązanie w banku. dziś wielu z nich nie może sobie na to pozwolić. Rosnące koszty budowy sprawiają, że ceny nieruchomości są coraz wyższe, a kolejne podwyżki stóp procentowych obniżają naszą zdolność kredytową. Co państwo powinno zrobić w tej sytuacji? Na to pytanie starają się odpowiedzieć autorzy raportu opracowanego przez Klub Jagielloński.

Dyktat deweloperów

Z danych zebranych przez firmę Deloitte wynika, że na 1000 osób mieszkających w Polsce przypadają 392 mieszkania. To jeden z najgorszych wyników na naszym kontynencie. W rankingu niżej uplasowały się jedynie Słowacja (381) oraz Wielka Brytania (359). Jednocześnie jesteśmy europejskim liderem pod względem liczby nowych lokali oddawanych do użytku w skali roku (5,79/1000). Można zatem stwierdzić, że stopniowo nadrabiamy deficyt, który według różnych wyliczeń wynosi od 2,1 do 3,3 mln mieszkań.

Problem polega jednak na tym, że za budowę ok. 98 proc. nowych lokali odpowiadają deweloperzy (dane z 2019 r.). W ich interesie leży sprzedaż mieszkań po jak najwyższych cenach. Dlatego zwłaszcza w dużych miastach na ich zakup za gotówkę mogą sobie pozwolić wyłącznie osoby zamożne, które traktują nieruchomości jako formę ulokowania kapitału. Nieco przejaskrawiając, można stwierdzić, że młoda rodzina funkcjonująca w większym ośrodku jest często zmuszona do wynajęcia lokalu od kogoś, kto posiada kilka nieruchomości tylko po to, aby czerpać z nich korzyści finansowe. Comiesięczna opłata pochłania znaczną część dochodów wynajmującego. W Warszawie jest to średnio 50 proc., a w Lublinie, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu ok. 40 proc.

Do niedawna alternatywę dla długoterminowego najmu stanowiło pożyczenie pieniędzy na zakup własnego lokum. Z analiz Rentier.io wynika jednak, że przy podwyższonych stopach procentowych jedna rata kredytu jest już średnio o tysiąc złotych wyższa od kwoty najmu. Nic zatem dziwnego, że w kwietniu br. popyt na kredyty mieszkaniowe spadł o 38,8 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku (dane BIK). Zdolność kredytową posiada zaledwie 30 proc. populacji kraju.

Obowiązek rządzących

Coraz więcej Polaków nie może pozwolić sobie ani na wynajem mieszkania według stawek rynkowych, ani na jego zakup. Szansą na wyjście z tego impasu mogłyby być inwestycje w rozwój mieszkalnictwa czynszowego. Chodziłoby o zaangażowanie państwa i samorządów na rzecz budowy większej liczby mieszkań z czynszem niższym od rynkowego. Z danych Eurostatu wynika, że w takich lokalach żyje obecnie 11,6 proc. Polaków. Ponad 80 proc. tych nieruchomości wybudowano jednak przed 1945 r. i wymagają one gruntownego remontu. Wielu gmin na to nie stać, dlatego pozwalają dotychczasowym najemcom na wykup lokali. Przez to ich zasób jest coraz mniejszy. A zapotrzebowanie na takie lokale rośnie. Analitycy KJ twierdzą, że uzupełnienie tego zasobu jest obowiązkiem rządzących. W art. 75 Konstytucji RP zapisano bowiem, że władze publiczne powinny prowadzić politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Kolejne rządy nie zrobiły w tej sprawie wystarczająco dużo. Gdy w 2015 r. wybory wygrała Zjednoczona Prawica, jej czołowi politycy zadeklarowali, że państwo stanie się „aktywnym kreatorem rynku mieszkaniowego”. Wkrótce ogłoszono Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM), którego istotnym elementem było Mieszkanie Plus. W jego ramach zaplanowano budowę 100 tys. lokali z opcją wynajmu lub wykupu. Do tej pory oddano do użytku zaledwie 15 tys. z nich. Sam Jarosław Kaczyński przyznał, że program zakończył się fiaskiem. Zdaniem prezesa PiS przyczyniły się do tego „wpływy deweloperów” oraz opór stawiany przez instytucje dysponujące terenami, które miały zostać przeznaczone pod budowę.

Zmiana mentalności

Autorzy raportu są krytyczni wobec dotychczasowej polityki mieszkaniowej Zjednoczonej Prawicy, ale doceniają zmiany, które w grudniu 2020 r. wprowadzono w NPM. Jedną z najważniejszych jest możliwość powoływania do życia tzw. społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM), które zastąpiły towarzystwa budownictwa społecznego (TBS). W ostatnich miesiącach samorządy we współpracy z Krajowym Zasobem Nieruchomości utworzyły ponad 20 takich komórek w różnych zakątkach kraju. Istnieje szansa, że napędzą one budowę mieszkań komunalnych i czynszowych. Na efekty ich pracy trzeba jednak poczekać.

W publikacji z niepokojem przyjęto natomiast program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, będący elementem Polskiego Ładu. To rozwiązanie nie zwiększy podaży mieszkań, a jedynie rozkręci popyt na nowe lokale i doprowadzi do wzrostu ich cen. Skorzystają na tym deweloperzy. Wydaje się, że rządzący, przygotowując ten program, brali pod uwagę nastroje społeczne. Z badań, przeprowadzonych w 2016 r. przez Michała Rubaszka i Adama Czerniaka, wynika, że 47,2 proc. Polaków wolałoby kupić mieszkanie na kredyt, nawet jeśli byłoby to mniej opłacalne niż najem. Tylko 24,9 proc. z nas wybrałoby tańszy w użytkowaniu lokal, którego właścicielem pozostawałaby np. gmina.

Wyniki powyższego badania pokazują, że do poprawy sytuacji mieszkaniowej potrzeba nie tylko mądrej polityki prowadzonej przez państwo, ale także zmiany naszej mentalności. Na Zachodzie aż 40 proc. populacji mieszka w stosunkowo tanich w utrzymaniu lokalach, wynajmowanych od publicznych podmiotów. Wiele wskazuje na to, że kolejne pokolenia Polaków będą musiały przyzwyczaić się do transformacji rynku mieszkaniowego w tym kierunku. Własność będzie dla dużej części z nich nieosiągalna.

Strategia i współpraca

Według analityków KJ do rozwiązania problemów mieszkaniowych potrzeba spójnej strategii działania. W celu jej przygotowania należy zebrać dane o demografii oraz istniejącym zasobie mieszkaniowym (w tym o pustostanach) i stanie technicznym budynków. Następnie trzeba przeanalizować sytuację ekonomiczną ludności na danym obszarze i wyznaczyć obszary priorytetowe do budowy tanich lokali na wynajem. Do prowadzenia efektywnej polityki mieszkaniowej niezbędna jest współpraca różnych podmiotów. W raporcie wskazano dwie bariery systemowe. Pierwszą z nich jest dostrzegana przez polityków niechęć państwowych instytucji do działania. Ich opór sprawia, że dobrze skonstruowane przez ustawodawcę narzędzia nie są w pełni wykorzystywane. Dobrym przykładem tego zjawiska są problemy z rozpoczęciem inwestycji na atrakcyjnych terenach, należących do państwowych spółek.

Drugą barierą jest brak zaangażowania ze strony dużej części samorządowców. Na tym polu poczyniono już jednak pewne postępy. Coraz częściej słyszy się o sukcesach budownictwa społecznego w małych i średnich miastach. Dobrze byłoby, gdyby to właśnie one zaczęły nadawać ton polityce mieszkaniowej. „Mieszkanie z ekonomicznym czynszem może być skutecznym sposobem na przywiązanie do miejscowości mieszkańców i jednocześnie podatników, co może być istotne dla miejscowości zmagających się z depopulacją” – zauważono w raporcie. •