Coraz częściej pojawiają się reklamy tzw. odwróconej hipoteki. W rzeczywistości chodzi w nich o dożywotnią rentę. Firmy zachęcają starszych ludzi do notarialnego przepisania im mieszkania obietnicą dodatkowego przychodu. Na czym to polega i kto na tym zyskuje?

Nowość w Polsce

Już na wstępie warto wyjaśnić pewne nieporozumienie. Odwróconej hipoteki, występującej za granicą (szczególnie popularnej w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych), w Polsce tak naprawdę nie ma. W ministerstwie finansów dopiero powstaje projekt ustawy, która umożliwi jej funkcjonowanie. Produkt, który fundusze hipoteczne nazywają odwróconą hipoteką (lub hipoteką odwróconą), to w rzeczywistości renta dożywotnia. Oferta skierowana jest do emerytów, którzy są właścicielami nieruchomości – mieszkania czy domu. Podpisując umowę z funduszem hipotecznym, emeryt przekazuje firmie prawa własności do swojej nieruchomości. W zamian za to firma zobowiązuje się dożywotnio wypłacać mu miesięcznie pewną sumę pieniędzy. Poszczególne oferty różnią się między sobą, jednak zazwyczaj jest to kwota stała, waloryzowana o poziom inflacji. Firmy zazwyczaj dodatkowo zobowiązują się do opłacania czynszu za swojego klienta. W takim przypadku niektóre odliczają sobie te sumy od kwoty przekazywanej co miesiąc klientowi, inne ustalają zryczałtowaną stawkę, która ma się nie zmieniać przez cały okres obowiązywania umowy, czyli – w założeniu – do końca życia. Pamiętajmy jednak, że suma kwot, którą możemy w ratach dostać od funduszu, zwykle nie przekracza 40 proc. wartości naszej nieruchomości. Renta dożywotnia różni się od odwróconej hipoteki tym, że w przypadku renty mieszkanie przechodzi na własność firmy wraz z podpisaniem umowy, zaś w przypadku odwróconej hipoteki mieszkanie pozostaje do końca życia (lub do końca okresu określonego w umowie) własnością seniora. Może ona obowiązywać zarówno dożywotnio, jak i przez określony czas (np. 20 lat). Ta zasadnicza różnica powoduje, iż renta dożywotnia jest produktem znacznie bardziej ryzykownym niż odwrócona hipoteka. W przypadku renty podpisując umowę, tracimy prawa własności do nieruchomości.Gdyby firma nie wywiązywała się z umowy, bądź w wyniku np. jej niewypłacalności mieszkanie przeszło na własność osoby trzeciej, jesteśmy co prawda prawnie chronieni przed eksmisją, jednak tego typu sytuacja wiąże się z licznymi komplikacjami.

Mieszkanie za rentę

  Ponieważ na razie żadna krajowa instytucja finansowa nie ma w swojej ofercie odwróconej hipoteki, warto przyjrzeć się, jak funkcjonuje renta dożywotnia, z której obecnie korzysta w Polsce kilkaset osób. Przyjmijmy, że pan Kowalski ma 70 lat i jest na emeryturze. Miesięcznie otrzymuje 800 zł emerytury na rękę. Jednak utrzymanie staje się coraz droższe, sporo musi wydawać na lekarstwa. Pan Kowalski ma dwupokojowe mieszkanie o wartości 200 tys. zł. Podpisuje umowę z funduszem hipotecznym, który zobowiązuje się wypłacać mu co miesiąc 400 zł. W zamian za to pan Kowalski przekazuje funduszowi swoje mieszkanie. Do księgi wieczystej wpisana jest służebność osobista na pana Kowalskiego, która oznacza, że ma on prawo korzystać z nieruchomości aż do śmierci. Suma, jaką otrzymuje pan Kowalski, zależy przede wszystkim od trzech czynników: jego wieku, płci i wartości nieruchomości, którą posiada. Gdyby był panią Kowalską, miesięcznie otrzymywałby mniej pieniędzy, ponieważ statystycznie kobiety żyją dłużej. Mniej pieniędzy otrzymywałby także, gdyby był młodszy, ponieważ firma przewidywałaby, że dłużej będzie wypłacać świadczenie. Z kolei gdyby miał większe mieszkanie, dogodniej zlokalizowane i lepiej utrzymane, wartość nieruchomości byłaby wyższa, dzięki czemu pan Kowalski otrzymywałby więcej pieniędzy od funduszu. Mieszkanie, które jest naszą własnością, często stanowi dorobek naszego życia. Dlatego decyzja o przepisaniu go na fundusz hipoteczny w zamian za dożywotnią rentę musi zostać dokładnie przemyślana. Miesięczne kwoty, jakie ma przekazywać nam w zamian za mieszkanie, z reguły są obliczone tak, by ich suma po osiągnięciu oczekiwanej długości życia (te informacje pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego) pokryła ok. 40 proc. wartości mieszkania. Pozostałe 60 proc. to cena, jaką płacimy za to, że fundusz przez resztę naszego życia nie może korzystać ze swojej – od nas nabytej – własności; to także rekompensata możliwego obniżenia wartości nieruchomości. Odsetek ten może być niższy, jeśli umrzemy wcześniej. Ale może też być wyższy, jeśli będziemy żyć dłużej. Aby odzyskać 100 proc. wartości mieszkania, trzeba dożyć ok. 90 lat. Mieszkania przekazanego funduszowi hipotecznemu w zamian za świadczenie nie możemy już przekazać nikomu w spadku.

Na co trzeba uważać?

Warto pamiętać, że fundusze hipoteczne, które oferują usługę, nie są ani bankami, ani towarzystwami ubezpieczeniowymi (jedne i drugie nie mają w swojej ofercie tego typu produktów). Są instytucjami finansowymi niepodlegającymi kontroli Komisji Nadzoru Finansowego, nie są też objęte żadnym systemem gwarancji, choć niektóre fundusze zobowiązują się notarialnie do poddania się egzekucji w przypadku niewywiązywania się ze swoich zobowiązań. Korzystanie z ich usług jest bardzo ryzykowne, ponieważ fundusze hipoteczne są bardziej zagrożone niewypłacalnością niż np. banki (które nie oferują tego typu usług). Jeśli fundusz hipoteczny popadnie w tarapaty finansowe, wierzyciele mogą przejąć od niego nasze mieszkanie. Przejmują je jednak także z zobowiązaniami, które wobec nas zaciągnął fundusz. Teoretycznie więc jesteśmy zabezpieczeni aż do śmierci, w praktyce jednak trudno powiedzieć, czego można się spodziewać po nowym właścicielu mieszkania. Ponadto gdyby firma przestała wypłacać pieniądze, umowa przestaje obowiązywać, a nieruchomość przechodzi z powrotem na naszą własność (rozwiązanie umowy musi jednak stwierdzić sąd). Nie ponosimy w związku z tym żadnych kosztów względem funduszu. Ostatecznie jeśli w trakcie obowiązywania umowy zmienimy zdanie, możemy sami ją rozwiązać – jednak będzie to wiązało się z koniecznością zwrotu pieniędzy przekazanych nam już przez firmę (wraz z odsetkami), a także wszelkich kosztów poniesionych przez nią (np. opłaty dla rzeczoznawcy, który określił wartość nieruchomości). By ustrzec się oszustów, warto sprawdzić, czy dany fundusz jest zarejestrowaną spółką. Charakterystyczną cechą renty dożywotniej jest to, że zaczyna się ona zwracać firmie dopiero po kilku latach i po podpisaniu umów z dużą liczbą klientów. Dopóki nie będzie mogła spieniężyć odpowiedniej liczby nieruchomości, musi do interesu dokładać. Wiedza o tym może dać nam wyobrażenie na temat możliwości funduszu – jeśli więc dana firma oferuje nam z pozoru atrakcyjne warunki (na przykład comiesięczną rentę wyraźnie wyższą od tej, którą proponuje konkurencja), może okazać się, że w przyszłości nie będzie ona w stanie nam tych pieniędzy wypłacać. Przed podpisaniem umowy należy ją dokładnie przeczytać, warto także poradzić się prawnika, który może wyłapać niekorzystne zapisy. Renta hipoteczna może być produktem korzystnym dla klienta, choć z pewnością nie dla każdego. Zazwyczaj skorzystać mogą na niej osoby samotne, niemające bliższej rodziny, która mogłaby pomóc w potrzebie i której chciałyby w przyszłości przekazać mieszkanie w spadku. Paradoksalnie usługa ta bardziej może się opłacać tym osobom, które dysponują nieruchomością o średniej wartości, oraz takim, które z różnych względów nie chciałyby się przeprowadzać. Warto jednak pamiętać, że renta dożywotnia jest o wiele bardziej ryzykowna niż funkcjonująca za granicą odwrócona hipoteka. Prace nad projektem ustawy, która umożliwi oferowanie tej drugiej, właśnie trwają – nowe prawo zostanie uchwalone najwcześniej w przyszłym roku. Warto się zastanowić, czy nie lepiej wstrzymać się z podjęciem tak poważnej decyzji do czasu uregulowania tych produktów finansowych.

Więcej o ekonomii na stronie www.nbp.pl. Zainteresowała cię treść artykułu? Podziel się z najbliższymi! Zaproś ich do odwiedzenia strony www.gosc.pl/Polak_na_zakupach, gdzie zamieszczamy kolejne odcinki cyklu „Polak na zakupach”. Weź udział w ankiecie internetowej dotyczącej tego cyklu – możesz wylosować jeden z 10 upominków.

Uwaga konkurs

Przeczytaj uważnie tekst z cyklu „Polak na zakupach” i rozwiąż krzyżówkę zamieszczoną na str. 27 tego wydania „Gościa Niedzielnego”. Nagrody czekają!