Polskie emerytury – statystycznie rzecz biorąc – są bardzo skromne. Ale czy można powiedzieć, że emeryci są ludźmi biednymi? Wielu pewnie tak, ale całkiem spora grupa seniorów, choć ma niskie świadczenia, jest właścicielami mieszkań czy domów. Wysokość świadczeń dużej grupy emerytów jest na tak niskim poziomie, że wielu nie stać na wykupienie przepisanych przez lekarzy lekarstw. Z drugiej strony te same osoby są właścicielami majątku, którego wartość czasami przekracza kwotę 100 czy 200 tys. złotych. Na rynku od kilku już lat działają firmy, które z tej sprzeczności korzystają. I chodź odpowiednia ustawa nie jest jeszcze uchwalona, po wpisaniu w wyszukiwarkę internetową hasła „odwrócona hipoteka”, bez trudu można znaleźć kilka firm, które oferują kredyt pod zastaw nieruchomości, czyli w rzeczywistości dożywotnią rentę (patrz ramka).

I tak właściciel nieruchomości bierze w miesięcznych ratach kredyt, którego zabezpieczeniem jest jego nieruchomość. Wysokość wspomnianych rat jest uzależniona od wartości nieruchomości, wieku właściciela i jego płci (mężczyźni dostają więcej, bo statystycznie krócej żyją). Jeżeli emeryt podpisze odpowiednią umowę z funduszem hipotecznym czy bankiem, ten wspomniane raty kredytu będzie wypłacał do końca jego życia. W przypadku odwróconej hipoteki w trakcie wypłacania rat nieruchomość nie przechodzi jednak na własność instytucji (funduszu czy banku).
Nawet po śmierci seniora spadkobiercy nieruchomości (np. dzieci) mogą kredyt zwrócić. Inaczej jest w przypadku renty dożywotniej.

Statystyka rządzi

Rozwiązanie ma swoich zwolenników i przeciwników. Przyjrzyjmy się więc faktom. Zacznijmy od zalet. Emeryt dostaje pieniądze. Dla wielu osób, szczególnie tych, które mają bardzo niską emeryturę czy rentę, to bardzo istotna sprawa. Ale odwrócona hipoteka to oferta nie tylko dla seniorów biednych. Wczasy marzeń, luksusowe sanatorium czy po prostu podniesienie poziomu życia. Mieszkanie czy dom w wielu miejscach na świecie traktuje się jako jedną z lokat kapitału. Człowiek, pracując, część swoich pieniędzy wkłada w dom. Teraz, gdy jest na emeryturze, chce te pieniądze odzyskać i wykorzystać. W społeczeństwach zachodnich nie na wykup lekarstw, bo na to pieniądze są, ale np. na wakacje. Pomagają w tym firmy (fundusze albo banki) zajmujące się odwrotną hipoteką. – Osoby starsze nie muszą wegetować, ograniczając swoje wydatki do absolutnego minimum. Mogą ze swojego majątku skorzystać jeszcze za życia, zamieniając swoje mieszkanie na dodatkowe świadczenie pieniężne – tłumaczył kiedyś w „Gościu Niedzielnym” prezes jednego z takich funduszy.

Wszystko oparte jest na statystyce. Dane Głównego Urzędu Statystycznego dokładnie wskazują, jaka jest oczekiwana długość życia emeryta. Fundusz na tej podstawie wie, na ile „rat” musi podzielić wypłacaną emerytowi wartość nieruchomości. Jeżeli osoba starsza umrze wcześniej, niż wskazywałaby na to statystyka, zyskuje fundusz hipoteczny (bo jeżeli kredyt nie zostanie oddany przez spadkobierców, mieszkanie przechodzi na jego własność). Jeżeli emeryt żyje dłużej niż średnia, firma traci – to jej ryzyko. Umowa jest tak podpisana, że senior, nawet gdyby żył 110 lat, nie może być wyrzucony ze swojego mieszkania.

Fundusz zgarnia większość

Największą wadą odwróconej hipoteki jest to, co jest jej sercem. Po śmierci seniora, jeżeli kredyt nie zostanie w porę oddany przez spadkobierców, nieruchomość przechodzi na własność funduszu wypłacającego emeryturę, nie pozostaje w rodzinie. Czasami to może być dramatyczny wybór. Właściciel chce przekazać w spadku dom czy mieszkanie swoim dzieciom. Często chce im w ten sposób pomóc. Wybrać pomoc dzieciom i mieć głodową emeryturę czy godne życie na starość?

Druga kwestia to wysokość emerytury. To nie tak, że fundusz wypłaci w miesięcznych ratach całą wartość mieszkania czy domu. W rzeczywistości emeryt, który dożyje „średniej krajowej”, otrzyma w miesięcznych ratach maksymalnie 50 proc. wartości swojej nieruchomości. Pozostała część wartości nieruchomości to zysk firmy, która odwróconą hipotekę proponuje. Można się zastanawiać, dlaczego firma ma zarobić więcej, niż dostanie emeryt. Fundusze tłumaczą, że tak duży zysk to zabezpieczenie przed wahaniami cen nieruchomości. Nikt nie może przewidzieć, ile będzie kosztować dom czy mieszkanie, gdyby po śmierci seniora miał przejść na własność funduszu.

Diabeł w szczegółach

Jak zawsze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy trzeba dokładnie wczytać się w zapisy szczegółowe. Tym bardziej że w Polsce przepisy dokładnie regulujące odwróconą hipotekę utknęły w Sejmie. Odpowiednia ustawa jest już przygotowana przez Ministerstwo Finansów, ale nie została jeszcze uchwalona. Na co szczególnie trzeba zwrócić uwagę?

Czy „zastawione” dom lub mieszkanie można wynajmować? Jeżeli emeryt podupadnie na zdrowiu, być może będzie chciał przenieść się czasowo albo na stałe do rodziny lub domu opieki. Czy fundusz, z którym ma podpisaną umowę, zezwala w takich wypadkach na wynajem? Jeżeli tak, emeryt będzie dostawał swoją emeryturę/rentę z ZUS-u, dodatkową emeryturę z funduszu hipotecznego i jeszcze pieniądze z wynajmu. Może się jednak zdarzyć, że fundusz na wynajem nie zezwala.

Kolejne potencjalne niebezpieczeństwo to wycena nieruchomości. Im ona będzie wyższa, tym wyższy będzie dodatek do emerytury/renty. Jeżeli przysłany przez fundusz rzeczoznawca wyceni nieruchomość zbyt nisko, warto skonsultować się z kimś niezależnym. Niestety, za niezależnego fachowca najpewniej będzie trzeba zapłacić. Z tym wiąże się jeszcze jedna sprawa. Umowę odwróconej hipoteki warto zawierać wtedy, gdy ceny nieruchomości są wysokie. Gdy są niskie, warto rozważyć wstrzymanie się na rok lub dwa z takim rozwiązaniem.

Dobrze też sprawdzić, co się stanie, gdy fundusz, z którym zawarta została umowa o odwróconą hipotekę, zbankrutuje. Zwykle wystarczy unieważnienie sądowe umowy. W takim wypadku nieruchomość wraca do emeryta, a ten nie będzie musiał zwracać pieniędzy, które dostał w ramach umowy. I sprawa ostatnia, a dla wielu być może najważniejsza. Jeden z przygotowanych przez Ministerstwo Finansów przepisów mówi, że prawni spadkobiercy nieruchomości nie tracą prawa do spadku, o ile spłacą odwróconą hipotekę w ciągu 12 miesięcy od daty śmierci właściciela. Dobrze sprawdzić w warunkach ogólnych umowy, czy taki przepis rzeczywiście się tam znajduje.

Oferta (raczej) dla samotnych

Odwrócona hipoteka od wielu lat działa w USA i Wielkiej Brytanii i jest tam bardzo popularna. Nie ma się co dziwić. W krajach Zachodu spora część osób starszych i tak traci kontakt ze swoimi dziećmi, a społeczeństwo jest bogate i młodych stać na kupienie własnego mieszkania. Nie są – jak często u nas – uzależnieni od pomocy starszych rodziców. Poza tym konkurencja na tamtym rynku wymusiła rozwiązania dla emerytów korzystniejsze niż te, które są stosowane w Polsce. Dla kogo odwrócona hipoteka będzie najbardziej interesująca w Polsce? Pewnie częściej będą nią zainteresowani ludzie samotni, ci, którzy nie mają komu przekazać posiadanego majątku.

Zainteresowała Cię treść artykułu? Podziel się nim z najbliższymi! Zaproś ich do odwiedzenia strony www.gosc.pl/Finanse_seniora, gdzie zamieszczamy kolejne odcinki z cyklu „Finanse seniora” oraz nazwiska laureatów konkursu. Masz pytanie lub wątpliwości odnośnie do tematyki poruszonej w powyższym artykule? Napisz na adres: WKM „Gość Niedzielny”, ul. Wita Stwosza 11, 40-042 Katowice lub finanse@gosc.pl

Co jest rentą, a co hipoteką?

Na polskim rynku funkcjonują firmy, które reklamując się hasłem „odwrócona hipoteka” w zasadzie oferują „dożywotnią rentę hipoteczną”. Jaka jest różnica między tymi produktami?
W ramach dożywotniej renty hipotecznej w zamian za przekazanie instytucji finansowej (bankowi, funduszowi) nieruchomości, jej właściciel otrzymuje dożywotnią rentę oraz prawo dożywotniego użytkowania lokalu. Sam lokal od momentu podpisania umowy przechodzi jednak na własność instytucji finansującej. Po śmierci właściciela spadkobiercy nie mają możliwości go odzyskać.
W przypadku odwróconej hipoteki właściciel dostaje pieniądze, ale nieruchomość nie przechodzi na własność instytucji finansowej. Jest zabezpieczeniem udzielanego kredytu. Po śmierci właściciela spadkobiercy mogą nieruchomość odzyskać, jeśli spłacą „kredyt”.

Uwaga! Konkurs!

Przeczytaj uważnie tekst z cyklu „Finanse seniora”, a następnie odpowiedz na dwa proste pytania zamieszczone na str. 3 tego wydania „Gościa Niedzielnego”. Najwytrwalsi uczestnicy konkursu, którzy odpowiedzą na pytania do wszystkich ośmiu odcinków cyklu „Finanse seniora”, wezmą udział w losowaniu nagrody specjalnej.